Enquête sur les avantages propriétaires dans les stations alpines

Article en accès libre.

La FARSM, qui regroupe les associations de propriétaires dans les différentes stations des Alpes françaises, a produit l’été dernier une enquête auprès de ses membres pour comparer les avantages réservés aux propriétaires dans ces stations. Depuis l’arrêt brutal du dernier Programme Avantages Propriétaires (PAP) par ADS l’année dernière, la station des Arcs, que l’on aurait sans doute pu ranger dans les meilleures à ce point de vue, est désormais reléguée dans le bas du tableau. En attendant les avantages immatériels promis par la nouvelle municipalité pour remplacer le défunt programme ?

Depuis la production de cette enquête, publiée ci-dessous, 3A a été informée par des propriétaires de l’existence d’un programme, analogue à notre ancien Nirvanalps, toujours en vigueur pour nos amis propriétaires de la Plagne. La Plagne ne faisant pas partie de la FARSM, cet état de fait était passé sous les radars de l’enquête. Dans toutes les discussions que 3A a pu avoir avec la mairie, AB tourisme et ADS, aussi bien au moment de l’arrêt du PAP qu’au sein du groupe de réflexion sur la mise en place d’une Maison des Propriétaires aux Arcs, ADS et d’autres se sont bien gardés de faire entrer en ligne de compte cette référence qu’ils ne pouvaient ignorer, en contradiction avec certains de leurs arguments. Inutile de préciser que 3A considère que cette attitude porte atteinte à la confiance qu’elle accorde pourtant spontanément à ses interlocuteurs. Une confiance à reconstruire…

On trouvera ici le courrier envoyé aux opérateurs de la station. Nous ne manquerons pas de vous informer des suites qui y seront données.

Enquête de la FARSM – 28 juillet 2021

Présentation des résultats de l’enquête FARSM 2020 sur les « avantages propriétaires »

Le présent rapport rappelle l’objet de l’enquête décidée en 2020 par l’AG de la FARSM (partie A), présente le tableau de synthèse des réponses obtenues (partie B) et en tire les principaux enseignements (partie C).

Pour aller plus loin : les réponses in extenso apportées par chaque association ainsi que les informations recueillies sur quelques stations hors du réseau FARSM, non reproduites dans ce document, sont disponibles sur demande au Secrétaire de la FARSM.

A- Le rappel de la démarche conduite en 2020-2021

Chaque association a été invitée à présenter une note détaillant les avantages (et les conditions requises pour en profiter) dont peuvent bénéficier les propriétaires de résidences secondaires sur :

1- les remontées mécaniques (hiver et été, skieurs et piétons),

2- les équipements communaux (transports publics, stationnement payant, piscines, patinoires, piste de luge, garderies, musées…),

3- les commerces et services du secteur privé (commerces, cinémas, spectacles…)

Il a été également demandé :

-de préciser dans cette note si ces avantages sont spécifiques aux propriétaires de résidence secondaire et, si possible, de les comparer à ceux dont bénéficieraient les habitants permanents,

-d’ajouter tout document complémentaire détaillant les principaux avantages et les conditions d’accès à ces avantages.

B- Les réponses obtenues

Le tableau qu’on peut consulter ici présente de façon synthétique l’essentiel des réponses obtenues.

C- Les principaux enseignements de l’enquête

De l’enquête conduite par la FARSM auprès de ses adhérents se dégagent plusieurs constatations :

1- Une information difficile à réunir et le plus souvent pas transparente sur les avantages dont peuvent bénéficier les propriétaires de résidences secondaires, notamment en matière de réduction sur les forfaits de ski (le black-out étant impénétrable sur les avantages accordés aux résidents permanents et aux professionnels des vacances et des locations).

Toutefois les stations de la Rosière et de Tignes produisent une brochure facilement accessible sur les avantages accordés aux propriétaires de résidences secondaires adhérents au dispositif partenarial créé à leur intention

La station de Val Thorens édite chaque année un guide très complet des avantages accordés aux propriétaires de résidences secondaires adhérant au dispositif mis en place à leur intention.

La FARSM exprime le souhait d’une généralisation de ces dispositifs d’information exemplaires.

2- Des situations très hétérogènes, allant de l’absence de tout avantage accordé aux propriétaires de résidences secondaires à des dispositifs partenariaux concrétisant la reconnaissance de leur rôle d’agent économique essentiel et d’ambassadeur de la station à travers tout ou partie des avantages suivants :

– des réductions sur les équipements publics, notamment le stationnement payant,

– des réductions sur les forfaits de ski modulés en fonction de l’occupation des logements (elle-même mesurée à travers le nombre de forfaits résultat de l’occupation des logements),

– des réductions forfaitaires accordées par les écoles de ski et par les commerçants,

– des conseils et des incitations pour la modernisation des logements, pour leur classement national en meublés touristiques et, dans quelques cas, un classement local selon des critères adaptés aux spécificités du parc immobilier, ainsi que pour faciliter leur location,

– d’autres avantages non monétaires : participation de représentants des propriétaires aux instances de développement et d’animation de la station, informations générales à destination des propriétaires de résidences secondaires, réunions et événements à leur intention.

3-Des avantages financiers

Quelques collectivités locales (Chamonix, Megève) font bénéficier leurs résidents non permanents d’avantages financiers (gratuité ou tarif réduit) sur les principaux équipements publics communaux.

Les collectivités territoriales ont en effet le droit de faire bénéficier leurs contribuables et notamment les propriétaires de résidences secondaires (et leur famille) de réduction sur les équipements publics qui ont été financés en tout ou partie par les impôts locaux (notamment la taxe d’habitation).

Force est toutefois de constater que Chamonix et Megève n’ont guère été suivies par d’autres stations !

La FARSM suggère aux associations adhérentes de revenir à la charge auprès des collectivités locales

4- Des actions spécifiques au profit des propriétaires de résidences secondaires

De plus en plus les collectivités locales développent, avec leur office de Tourisme, des actions spécifiques au profit des propriétaires de résidences secondaires

– Certains dispositifs sont déjà bien rodés : participation de représentants des propriétaires à la gouvernance de la station, newsletters, réunions publiques d’information, manifestations récréatives.

Leur généralisation ne peut qu’être encouragée. Plus encore que d’avantages financiers, les propriétaires attendent des marques de reconnaissance et de considération pour leur rôle économique trop souvent sous-estimé et pour leur fonction incontestée de meilleurs ambassadeurs de leur station.

D’autres dispositifs se multiplient pour encourager et faciliter la modernisation du parc immobilier, sa montée en qualité sinon en gamme, la facilitation des mises en location par les propriétaires sous de multiples canaux. Un service spécifique est créé à cet effet. La création d’une « maison des propriétaires « ayant entre autres cette fonction apparaît déjà en place (ex à Valmorel) ou en projet (ex aux Arcs), une formulation attrayante à laquelle il reste souvent à donner une consistance répondant aux attentes des intéressés.

La FARSM donne un avis favorable à cette démarche en exprimant le souhait qu’elle s’appuie sur une consultation des intéressés portant sur leurs principales attentes ainsi que sur les modalités de mise en œuvre.

5- Les réductions tarifaires sur les remontées mécaniques, des dispositifs très demandés mais très diversement accordés

-Les propriétaires et leur famille sont, sinon les seuls, du moins de loin les plus nombreux bénéficiaires des réductions du prix des forfaits saison en cas d’achat anticipé (en franglais « early booking »).

Cette pratique est offerte mais avec de grandes différences sur les taux de réduction (entre 20% et 60% du prix de référence). Dans la vallée de Chamonix, ce dispositif avantageux (rabais de 40%) est réservé aux propriétaires ayant pris la carte communale créée pour les résidents secondaires.

– Quelques domaines skiables accordent toute l’année des réductions aux résidents secondaires : à l’Alpe d’Huez, un dispositif contractuel passé avec la SEM gestionnaire des RM permet aux adhérents de l’association des propriétaires, l’APACH, de bénéficier de forfaits saison avec tarif dégressif pour les familles en contrepartie d’actions promotionnelles conduites par l’APACH. Un dispositif contractuel analogue est en place à la Chapelle d’Abondance au bénéfice des adhérents de l’AARCA (propriétaires ou fidèles de la station) et leurs enfants ainsi qu’à Chatel pour ceux de l’AARC.

L’existence de ces dispositifs contractuels incluant une prestation de l’association de propriétaires autorise dans ces trois cas le traitement différentiel des propriétaires de résidences secondaires.

-Plusieurs gestionnaires des RM ont mis en place avec un succès variable un dispositif accordant aux propriétaires un avantage financier dépendant du nombre de forfaits achetés par les occupants du logement. En quelque sorte un dispositif faisant le pendant des réductions tarifaires souvent très substantielles obtenues par les professionnels de la gestion locative en contrepartie de leur apport en clientèle.

Aux Arcs le dispositif expérimenté en 2019 s’est avéré un échec en raison de sa complexité tatillonne liée à une ambition excessive (récompenser à la fois le taux d’occupation du logement mais aussi son niveau de classement).

A la Rosière et à Tignes, un dispositif plus simple parait correctement fonctionner.

La FARSM souhaite mettre en avant ces exemples apparemment réussis.

6 Réponses à Enquête sur les avantages propriétaires dans les stations alpines

  • A22R Bernard SELIGMANN

    A ce jour de début septembre 2022 , notons un élément positif nouveau pour les propriétaires et leur famille: la décision de diminuer de 40% le montant des forfaits saison quelle que soit la date d’achat, dès la saison 2022-2023.Une mesure certes générale mais qui bénéficiera particulièrement aux habitués naturels des Arcs que sont les propriétaires et leur famille

    • A22R François Petter

      Bonjour et merci du retour
      mais le forfait saison est me semble-t-il valable à partir d’un nombre important de journées de ski ?
      pourquoi Les Arcs ne retiendrait-il pas une formule comme Alpe d’Huez, sue base de prestation prmotionnelle rendue par des associations telles que 3A ?

  • François Petter

    Bonjour
    toujours aucune avancée sur ce dossier de la part d’ADS et de la mairie ?
    On constate quelques animations propritaires, mais elles existaient déjà et n’intéressent pas tout ce public (luge par ex).
    L’hivers 2022 va arriver vite.
    Avec les bureaux des associations sur le Chantel, Eden Arc, Roselend, nous nous questionnons sur la démarche à suivre, car nos emails et courriers sont resté lettre morte. Certains suggèrent une pétition via site web dédié, mais il nous semble que passer par 3A est la démarche à prioriser.
    Devant l’échec de la nouvelle formule (dont 50 euros à financer par propriétaire), le retour à une formule avexc des taux de réduction sous forme de code avantage nous semble la + simple.
    Pour rappel, en résidence de tourisme, 3 bons, 1 de 30%, 2 de 15% sur des séjours jusqu’à 8 personnes, ce qui couvre enfants et petits enfants.
    Et pour les non bailleurs, possibilité aussi d’un taux de réduction, à ajuster.
    Cordialement,
    François

  • François Treille

    Bonjour, nous avons reçu ce jour un mail de la station présentant la création de la maison des propriétaires.
    cette maison a été mise en avant avant de pallier la perte du système de points sur les forfaits….
    Je n’étais pas favorable, à la lecture de ce document je ne vois toujours pas un quelconque intérêt… puisque je peux par exemple, sur ma propre volonté, en tant que propriétaire contacter la mairie comme tout BON contribuable.

    A l’époque je m’étais exprimé en demandant que notre action soit concentrée sur le prix des forfaits et je ne peux que revenir sur cette requête.
    En effet, un forfait saison individuel ou famille (une famille commence à 2 personnes) en EARLY BOOKING à -50% est une mesure d’équilibre permettant d’assurer à la station des revenus quelque soit le niveau d’enneigement, développe la volonté des propriétaires à venir,promouvoir et consommer dans la station.

    Bien cordialement

  • François Petter

    bonjour
    merci de poursuivre cette action.
    l’argumentaire de ADS est donc faux. D’autres stations continuent de récompenser la fidélité des propriétaires investisseurs de la station.
    Et quand bien même ce serait vrai, ces avantages étaient accordés depuis + de 20 ans, et Les Arcs se doivent de rester vertueux en la matière et être un exemple de synergie avec les propriétaires qui paient des impôts locaux et sont fervents défenseurs de cette station.
    François PETTER, abonné individuellement à 3A et membre du bureau de l’APARA (résidence Roselend) et ACESHM (Eden Arc)

    Au niveau de l’ACESHM (172 membres), nous avons avons recommandé d’écrire à ADS et à la mairie sur ce dossier.

    • Christian HELFT

      Bonjour François,

      Entièrement d’accord avec vous.
      “l’argumentaire de ADS est donc faux”
      C’est ce qui a provoqué la réaction de 3A, comme vous l’avez compris.
      “les propriétaires qui paient des impôts locaux”
      Je formulerais plutôt : les propriétaires qui sont pour la plupart des acteurs économiques majeurs de la station par le remplissage de leur appartement à titre personnel, en le prêtant ou en le louant.
      Cordialement,
      Christian (secrétaire de 3A s’exprimant à titre personnel)